我们接到了很多客人的反馈并询问有关商业房产的GST以及如何避免或减少这些GST等许多问题。为了让大家对GST有更深入的了解，今天V姐就准备了房产GST大全，以更加通俗易懂的方式为大家总结各类房产的GST以及其避免方法。
我到底需不需要注册GST？
如果您购买、出售、租赁或开发房产，那么您就需要注册GST，因为这些都有可能被认为是以盈利为目的而进行的生意活动。
如果您在连续的12个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过$75,000，那么您必须注册GST。
基于GST目的，房产包括：
- 土地
- 土地及楼宇
- 土地权益
- 土地产权
- 土地占用许可证
不同的房产适用的GST不同，这取决于该房产是：
- 住宅，还是
- 商业房产
住宅房产（总结上一期）
住宅房产包括house、unit以及apartment等可以被占用、已经被占用或打算被用作居住的房产。闲置的土地通常不被人为是住宅房产。
住宅房产的GST计算原则
住宅房产除非是新房产，其销售就不需要缴纳GST，也不可以抵免为房产销售而购买的物品的GST。
满足以下条件之一就属于新住宅房产：
- 从未被当做住宅楼宇出售
- 通过大规模翻新而建成的房产
- 拆除一处楼宇之后在同一块土地建立新的楼宇
※如果一个新住宅房产连续租赁5年以上，就不再是新住宅房产了。然而，如果该楼宇在5年租赁期间一直在出售中，那么该楼宇也算作是新住宅房产。
记住！
- 新住宅房产可以与房产销售相关物品的购买抵免GST，需要交GST。
- 现有住宅房产不可以抵免为房产销售而购买的物品的GST（须符合规定），不需要交GST。
出租房屋的租金也是如此：
如果出租的房产不是新的，那么租金就无需缴纳GST；对于您为出租房屋所购置或添置的所有物品不能申请GST抵免。
商业房产
购买
如果您购买商业房产用于您已登记GST的企业的商业活动，那么您可以抵免该房产的GST。
如果出现以下任何一种情况，您不能申请抵免全额GST：
- 卖方利用差额方案（margin scheme）计算包含在销售价格的GST
- 您向没有注册GST的人手里买下这处房产
- 您购买的房产时免GST的（GST free）
- 您未注册GST
出售
如果您要出售商业房产，例如：店铺和工厂，那么您通常应该在出售价格中包含GST。您也可以申请抵免为出售房产而产生的费用的GST，如：房产中介费用的GST。
如果您要出售商业房产，那么您可以用差额方案计算出GST。请参照以下差额方案部分。
如果您出售的商业房产正被出租，那么您可以将其视为“持续经营（going concern）”的免GST销售（GST free），而买卖双方可以抵免为销售或购买该房产而产生的费用的GST，例如：包含在律师费用中的GST。
什么是“持续经营”呢？
例如说您在出售一家服装店，并且出售继续运作业务的所有必需品，而直到卖出去的那一天生意还照常坐着，只是已经不是您的店了，那么您就是出售“持续经营”。
一般来说，如果符合以下所有条件，销售“持续经营”是免GST的：
- 该销售是为了获得收入
- 买方注册了GST
- 买卖双方已书面同意这种销售为持续经营
- 卖方出售一切继续运作业务所需物品
出租商业房产
如果您作为出租人出租商业房产，并且您已注册GST，那么您就需要交纳租金的GST。
承租商业房产
如果您作为承租人租用商业房产来开展生意，并且您和出租人都已注册了GST，那么您可以抵免支付的租金中包含的GST。
房地产开发、建筑及翻新
以营利为目的的翻新
如果您购买房产时为了进行营利而翻新和出售，那么您需要在出售的时候登记GST，但是对于购买的物品以及翻新的费用，您不能申请抵免GST，除非您在购买前就已经注册了GST。
建造新的住宅房产
如果您建造新的住宅房产是为了出售，那么：
- 您可以为建造及所有与该房产销售相关的购买申请抵免GST；
- 您需要为出售该房产支付GST
如何避免交纳更多的GST—差额方案
通常，您需要交纳的GST是销售价格的1/11 。您也可以利用差额方案计算GST。
什么是差额方案？
应缴的GST等于差额的1/11。
差额(Margin) = 资产卖出价 — 买入价
什么时候可以用差额方案？
如果您的房产购置于2000年7月1日之前，那么您可以对您的房产销售使用差额方案。
如果您于2000年7月1日之后从以下卖家处购买房产，那么您出售房产时也可以使用差额方案：
- 卖方未注册或不需要注册GST
- 向您出售的是旧的住宅房产
- 向您出售的是使用差额方案的房产
- 向您出售的房产是“持续经营”的一部分
- 向您出售的是免GST的农业用地
什么时候不可以用差额方案？
您第一次购入房产时，如果该房产是应付全额GST的，并且是没有使用过差额方案来计算过GST的。通常情况下，如果您在购置房产用作您生意的一部分时缴纳全额GST，那么在该房产成交后您可以申请退回GST。
※更多有关差额方案的的内容请关注晓梅会计事务所公众号往期内容。※