很多顾客希望了解更多有关差额方案（Margin Scheme）的信息。既然顾客提出要求， V姐当然是有求必应！差额方案的确是节省GST的非常有效的方法，为了让大家尽可能地省下这笔钱，今天就根据大家提出的问题，分几种情况给大家解释房产的GST和差额方案。
我们都知道，如果房产是您商业活动的一部分（例如：房地产开发商），那么在售出房产后，您需要为您的营业收入支付GST。一般来说这部分GST是房产收储价格的11分之 1，但是如果您符合条件可以使用差额方案来计算GST的话，需要上缴的GST就是（卖出价-买入价）的11分之1。
首先，为大家总结一下什么情况可以在卖房的时候使用差额方案计算GST。
- 如果房产是在2000年7月1日前购入的就可以使用差额方案了
- 如果房产是在2000年7月1日之后购入的，那么只有卖家符合以下条件之一才可以使用差额方案：
- 卖家没有注册GST或者不需要注册GST
- 卖家卖出的房产是现有住宅房产（existing residential premise）
- 是“持续经营的生意（GST-free going concern）”的一部分
- 卖给您的时候就是使用差额方案来计算GST 的。
※ATO没有明确的要求合同条款的形式，但是买卖双方需要在购房（售房）合同中写明都同意使用差额方案来计算房产的GST，并明确标明使用差额方案计算的是哪一些房产（因为有些不只是一处房产）。
案例1：
老张是一位已经注册过GST的房产开发商，2012年12月1日，他购入了价值$150,000的土地，而卖主没有注册GST。老张支付了业权转易费$550和印花税$7,000。
之后，老张在这块土地上建了一座房子，然后连同土地一起以$315,000的价格售出。老张想用差额方案来计算售出财产的GST。
计算方法：售出土地和房子的Margin为$165,000 ($315,000 - $150,000); 老张需要支付的GST为$15,000 ($165,000 x 1/11)。
老张持有有关业权转易费的税务单据，所以他能抵扣 $50 GST($550 x 1/11)
他还能抵扣其他建造房子时产生的的费用的GST（费用x 1/11）。但是不能从印花税抵扣GST 因为印花税是不含GST的。
案例2：
老张是一位已经注册过GST的建造商，2012年他购入了一块地以及盖在这块地上的一栋老住宅房总价值为$550,000，他把这栋老住宅房拆除之后在原地盖了两栋新房子，为重新建造房子一共花费了$200,000在2013年以$600,000的价格连同土地卖出去其中一栋。老张想用差额方案计算GST，并且与买家签好合同并注明这个情况。
计算方法：一栋房子的差额为（600,000-550,000/2）=325,000 因此，以差额方案计算的GST为：325,000/11=29,545 。
如果老张没有使用差额方案的话，他就需要为每幢房子缴纳全额GST：600,000/11=54,545
此外，如论有没有使用差额方案，老张都可以抵扣重新建造房子时产生的费用的GST，即200,000/11=18182 。
正如上一期的文章所讲，GST目的所指的房产也包括土地、土地产权、土地权益、土地占用许可证。因此，出售土地时同样也可以使用差额方案来计算GST。
案例3：
老张是一个注册了GST的地产开发商。他以$240,000的价格从没有注册GST的个人手里购入了2000平米的土地。老张把土地分为两个600平方米和一个800平方米。随后，其中800㎡的土地以$140,000的价格卖出。
计算方法：
假设每一块相等大小土地的价格都相等，那么，600平方米的土地买入价格为 600/2,000 ㎡x $240,000=$72,000 ； 800平方米的土地为800/2,000㎡ x $240,000=$96,000 。他要支付的GST为：$140,000 - $96,000 x 1/11= $4000。
看过具体案例之后是不是更容易理解了呢？差额方案可是地产开发商的一个知心小伙伴，可以为开发商们省下不少的支出呢，但是千万不要忘了卖房时在合同上写明买卖双方都同意使用差额方案来为出售的房产计算GST哦！