现如今，澳洲的房市让中国投资者们疯狂买买买，而且大部分投资者都愿意选择以贷款的方式来投资房产。在澳洲贷款购买投资房，通常会被推荐只还利息的还款方式（interest only repayment，简称I/O），不了解澳洲贷款的人会误解I/O要偿还更多的钱。其实不然，凡是在澳洲贷款买过房的朋友应该都有听说过对冲帐户（offset account），由于对冲账户的存在，I/O成为了一种资金流动性更强，并且比常规的每月连本带息还款(principal and interest repayment，简称P&I）更合适的还款方式。但是我们发现有很多客户对于对冲帐户的概念还是比较模糊，有些客户一听到对冲帐户需要缴纳150到400澳币不等的套餐费，就会更加犹豫。在本期文章中，我们将为各位读者专门解答对冲账户和I/O之间的关系。
什么是对冲账户？
对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户（a daily transactional account），只是这个帐户与贷款帐户（loan account）相连。在澳洲购房贷款生效后，银行会为客户开设一个贷款账户，如果贷款50万，那么贷款账户里余额为50万。这时再开一个存款账户，就与贷款账户就形成了对冲账户，如果在对冲账户里存入10万，那么日后要付的利息就是50万-10万=40万。也就是说，存款的余额“对冲”了贷款的余额，这就是所谓的对冲账户。有些银行不需要客户自己开存款账户，建立贷款账户同时就建立了对冲账户。你可以用这个账户进行日常的任何交易，包括消费，工资发放等等都可以。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金，因而降低你所需要支付本金所产生的利息。对冲账户（offset account） 在国内有个相同的产品叫做“存贷通”。
对冲账户的特点
- 按日计息，因为每天存款（对冲）账户的余额可能不同；
- 对冲账户一般属于各个银行的套餐产品；
- 通常只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息（fixed rate）的贷款是不能对冲的，但也有部分银行产品可以针对固定利息对冲
对冲账户的优势
- 节省利息
对冲账户最明显的好处就是最大程度上节省利息。如果你的贷款额度是50万，同事你在对冲账户里面存了25万，那么你只需要换25万的利息，如果对冲账户里面有50万，那就意味着你一分钱的利息都不用还。但这并不意味着你每个月不需要还款了。加入在没有对冲账户时，你每月还款2000，这里面一部分是本金，一部分是利息。如果账户里有50万对冲，你依旧每月要还2000，只不过这个2000全部算作本金，这可以加快你的还款速度。你也可以把你的对冲账户设置成你的工资账户，每个月把工资直接打进去，就可以最大程度上抵消利息。可能有人会觉得如果我把钱放在正常的存款账户里面，每年还会产生利息呢。但是我们细想一下，存款利息永远都会比贷款利息低很多，把多余的钱放入对冲账户里面，那么抵消的是比较高的那个贷款利息，所以相比来说对冲账户更合适。
- 资金灵活
因为对冲账户是自己开设的账户，所以能随时自由的存取。需要资金的时候就取出来，有多余或者赚了的时候就可以放进去抵消相应贷款产生的利息，资金分配更加自由。对于拿出来的部分以及存进去的部分，对冲的贷款利息会从拿出来和存进去的当天开始计算。
- 潜在的税务利益
澳洲税法规定，在购买投资房的时候，你贷款账户里的余额所产生的利息可以用来抵扣税款。所以如果不用对冲账户的话，你多余的钱放在贷款账户里就只能减少贷款账户里的余额，导致可以抵扣的税额变少了。但是如果你把多余的钱放在对冲账户里的话，不但不会减少可抵扣的税额，还能抵消相应贷款产生的利息。不仅如此，由于利息收入必须缴纳相应的税款，所以单纯用于还款的普通账户中的利息收入需要申报并且缴税。而对冲账户是为了抵消贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。
对冲账户与I/O还款方式的实际操作
贷款人可以选择在还款的前5年只还利息，不还本金，5年后再开始正常的本息同还，并将多于的钱存入对冲账户来减少应还利息，这样操作资金流动性强，需要的时候可以随时取出来使用。在实际操作中，在到了5年期限之后贷款人还可以选择转贷（refinance），年限重新计算30年，又有5年的时间可以重复只还利息不还本金，所以一套房子的实际贷款年限不止30年。但贷款人也不可能无限期欠着银行的钱还利息，随着贷款人年龄增长，银行对贷款人的可得收入会重新进行评估，可能会降低年限。比如60岁甚至更大年龄的贷款人只能选择15~25年的产品。
总而言之，虽然对冲账户一般只针对浮动利息的贷款且需要缴纳较高额的年费，但是我们仍然不可否认，在购买投资房时将对冲账户与只还利息的还款方式相结合可以大幅节省应还利息并提高资金流动能力。如果您在财务或税务方面有任何问题，欢迎联系我们，VL Tax & Accounting将结合您的情况为您提供合适的建议。