Refinancing这个词相信大家再熟悉不过了。想要贷款买房手里资金却比较紧的朋友们一定都考虑过向银行申请“再融资”（refinancing）这一方法，但是大多数投资者对这个方法所涉及到的税务知识以及怎么在实物操作中省钱可谓知之甚少。本期V姐就和大家一起来讨论一下，在refinancing的情况下我们应该如何利用利息开支最大化避税。
问题1：在refinancing中哪些项目是可以用来抵税的？
当投资者进行再融资时，通常会停止掉之前还没有还完的贷款，同时开始申请新的贷款。所以只要这笔贷款是针对投资房的，那么任何在申请新贷款与停止旧贷款这两步过程中所产生的费用都是可以用来抵税的。通常来说，可以抵税的部分主要分为两块：贷款初始时需要缴纳的各类费用，以及由于提前偿还旧贷款所带来的违约金。
当投资人购买投资型住宅的时候，通常都需要在一开始缴纳很多费用，费用的大小也取决于贷款的种类和金额。这里的费用一般包括：贷款申请费、法务费用、贷款保险费和贷款注册费。根据会计准侧的规定，在贷款的前五年投资人可以以每年20%将这部分费用用于抵税。如果投资人在五年之间将这笔房屋出售或者对这笔贷款进行再融资，那么剩下的费用可以在做决定的财政年全部抵扣所得税。
举个例子，小明在贷款购买一套投资房三年之后决定进行再融资，因为他发现另外一家银行所提供的贷款利率要低于目前银行的利率。于是，小明选择在当年将购房时支付费用的剩余部分（第四年以及第五年，一共40%）抵扣了当年的所得税。同时，由于进行了再融资，小明还需要支付给最初提供贷款的银行一笔“提前还款违约金”。这笔钱也被小明用于抵扣了当年的所得税。
问题2：如何能让自己手中的资金更灵活？
毕竟对于一般人来说，贷款买房的支出不是小数目。期初的首付和之后持续的月供会让自己手中的资金变得更为吃紧。那么怎样才能在贷款时让自己手中的资金变得更为灵活？答案就是：利用好银行的“offset account”。
澳洲的各大银行都会为投资人提供贷款的“offset account”。Offset account分为两个子账户——贷款账户和存款账户。贷款账户即是投资人尚未付清的贷款额度，而存款账户，是投资人可以将手中的闲钱存入的账户。对于一般的贷款来说，每一期所偿还的利息是固定的（由剩余贷款的额度乘以利率得到），但是对于offset account来说，投资人有权利将自己手里暂时不用的钱放入存款账户中抵消贷款的额度。这个时候，投资人所用支付的实际利息是由剩余贷款减去存款账户中的钱所产生的。在利率比较低，市场中没有很好的理财产品时，购房人可以选择将钱放入存款账户来抵消贷款产生的利息；而在利率比较高，经济比较好的时候购房人又可以随时将账户中的钱取出来进行新的投资。通过合理的利用这类账户，购房人可以极大的提升资金的灵活性，不必再为资金周转而焦头烂额。但是V姐还要提醒大家，购买投资型住房时如果选择了offset account来还款，那么产生的利息可能不能全部用于抵税。因为投资人存入存款账户的钱会被视为一种提前还款，而再将这笔钱取出用于非投资目的时，这笔“变相贷款”的目的将不再与该投资房相关，所以从存款账户中支走现金部分产生的利息是不能用来抵税的。