最近有好多海外人士的客户找到我们， 打算出售自己的房产，但不知道该怎么操作， 这篇文章小编给大家介绍一下具体流程。
首先，该怎么判定自己是不是海外人士呢？
注意，这里有两个判断标准， 分别如下：
a. 澳洲税务局的认定标准（for ATO tax purpose)
澳洲税务局（ATO）主要使用以下四个测试来界定一个人或实体是否是澳大利亚税务居民。满足相应的条件，将会被界定为是澳洲的税务居民：
1. 居民测试（ResidesTest）
主要考虑的因素包括在相应纳税年度：
是否在澳洲定居
来澳洲的目的、频率等
是否与澳洲存在商业或雇佣关系
是否在澳洲拥有房产、资产
澳洲的家庭和社会关系等
2. 住所（Domicile）测试（主要用来判断离开澳洲的人是否还满足税务居民的条件）
这个测试主要需要判断一个人的住所在哪里来决定是否为澳洲税务居民。住所是指被法律认为可以永远作为家的一个地方，比如说出生地。假如澳大利亚是您的住所，那么你将被认定为澳洲税务居民。如果您永久性的改变了自己的住所，您也可以选择新的住所作为住所。
3. 澳大利亚实际停留的时间（183-dayTest）
这个测试适用于前往澳洲的个人来判断自己是否符合税务居民的条件。其规定在一个财年内， 只要在澳洲停留满183天，无论是连续性，还是有间断，您就符合税务居民的要求。但是同时，我们仍需要考虑您留在澳洲的目的。
4. The Commonwealth Superannuation Test
适用于在海外工作的联邦政府的员工，或者CSS（Commonwealth Superannuation Corporation）、PSS (Public Sector Superannuation Scheme)的成员
如果不符合以上的标准，则被ATO认定为海外人士（for ATO tax purpose）。
b. 新洲Revenue NSW的认定标准（for REVENUE NSW land tax purpose）
通常情况下，您会被认定为海外人士，除非：
1. 您是澳洲的公民（Australian Citizen）
2. 您在每年的12月31日之前，在这个自然年内居住超过200天，并且您是：
a. 持有永居签证（PR），或者
b. 持有新西兰444签证
换句话说就是，其他工作签证，学生签证，访客签证，过桥签证等临时签证的持有人，都被视作为海外人士（for Revenue NSW land tax purpose）
接下来是具体流程，请注意下面的海外人士的判定标准，分别按照ATO tax purpose 和 land tax purpose区分：
1. 您需要注册税号TFN，即Tax File Number。
2. 如果是投资房（investment property）, 您需要每年找会计报税，计算出租的收入或者损失（rental income or loss）; 如果房产空置的话还需要缴纳海外人士空置税，所以我们建议您将房产出租。
3. 2017年7月1日开始，若海外人士出售房产的合同价格等同或高于75万澳元，需要缴纳合同价格12.5%的海外人士资本增值预扣税（Foreign Resident Capital Gains Withholding）给ATO，成交后可向ATO申请退税。您也可以提供相应材料申请预扣税的变更（Variation）, 降低缴纳的预扣税（for ATO tax purpose）。
4. 海外人士需缴清每年的land tax 和2%的land tax surcharge, 拿到land tax clearance certificate。 对land tax clearance certificate不清楚的朋友可以点击链接查看持PR的海外人士需要缴纳Land Tax Surcharge吗？还有信托要被多征收土地附加税？快更新你的trust deed！。（for Revenue NSW land tax purpose）
5. 卖房以后如果有增值则需要缴纳CGT（Capital Gain Tax）, 海外人士基本上没有GST discount和自住房减免（main residence exemption）, 具体情况取决于购买和卖出日期以及在澳洲的居住历史（residence history）。（for ATO tax purpose）
6. 缴纳海外人士资本增值预扣税（FRCGW）后会有ATO的审计（audit）, 审查所有的个税情况，为此您需要准备好所有的发票（Invoice）和会计师的核算工作底稿（Calculation Working Paper）, 之后预缴税（Withholding）会多退少补。（for ATO tax purpose)
如果您打算出售房产，或者您有任何税务方面的问题，欢迎联系我们，VL Tax & Accounting将竭诚为您服务。
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